隨著房產新政以及相關細則的出臺，國家著手解決人們自住需求，打擊住宅投機炒作的調控出發點已十分明確。于是，不少人把目光轉向商鋪，“一鋪養三代”的觀念至今仍被不少人津津樂道。那么福州的商業地產現狀如何？連日來筆者對此進行了一番調查采訪。
人均商業面積1.8平方米
福州是全國著名的商貿城市，為了解目前福州商業物業的發展情況，昨日筆者驅車對城市幾條主干道走了一趟，發現正在招商和已進入建設階段的商業地產還真不少。以福州生活型干道八一七路為例，沿著八一七路南下，在南門兜附近，冠亞廣場、東興南門廣場、華辰茶亭街項目相互呼應，這三個已經動工商業廣場廣告牌子都相當的醒目，前者擬建成10.5萬平方米的購物廣場，而后者的商業面積則為4000多平方米，茶亭商業街地上商業面積12.26萬平方米。
再往南走到了臺江中亭街，這里將崛起福州乃至全省最大的商業街群，其中人氣漸旺的中亭街面積25萬平方米，如今招商完成90%%以上；在建的華辰天華步行街商業面積將達到28萬平方米；再加上安平商貿城、元洪城、步行街以及舊的臺江農貿市場，臺江中亭街一帶的商業總面積將達到80萬平方米。此后從臺江區政府得到證實，作為臺江三大商貿圈的核心，以中亭街為核心的中部商圈的面積確實將達到80萬平方米左右。
隨后筆者又來到了工業路，商業總面積達21萬平方米的寶龍廣場已經正式營業，而緊接著距其不遠的萬象商業廣場商業面積則達到9萬平方米。
此外，在福新路、東區現代城、華林路、津泰路、中洲島等也有不少商業物業，據不完全統計，在福州僅上述街區已建成正在招商或在建的商業物業面積將達160萬平方米以上，加上其他地區的商業物業面積，總面積超過300萬平方米，按福州目前的常住人口量164萬計，人均商業面積將達1.8平方米左右。
另從福州市有關部門了解到，幾年來，因為相繼建設了大量商業用房，目前福州的商業用房空置較多，截至2006年底，商業營業用房空置面積為30多萬平方米，占商品房空置面積的三成左右，同比增長15％。顯然福州的現狀不容樂觀，目前有一批商場店面空置未售或售后未用，如金山生活區、光明港小區、鼓山新區配套商業等。這些空置未用的商業用房，短期內找不到很好的出路。
福州商業地產發展要邁“三道坎”
定位坎
在臺江一商業物業，從最初的某某風情一條街，到CEPA城，到皮具一條街，而現在又傳出要改為其他的了，短短兩三年定位改了4次，幾乎是一年一定位，盡管社區的住宅早已交房入住，而該商業配套卻遲遲不能開業。
其實，當前面臨定位坎的商場并非臺江的這一家，位于五一廣場邊的正大廣場商場定位同樣幾經周折，從最初的主題商場到SHP鄄PINGMALL，到福州首個CEPA城，到名店城，最后為時尚主題購物中心，也同樣是好事多磨。對此，正大集團有關人士坦言，這肯定是要有個過程，其實前面的幾個都只是想法而已，比如CEPA城，當初政府有這個意向，作為商家當然也愿意配合，結果做不起來主要是貨源和時機的問題，他們物業是沒有問題的。現在集團經過充分的考慮最終確定定位為時尚主題購物中心，突破傳統的商業模式，實施只租不售、統一規劃、統一管理的模式，給入駐商家充分的經營處方權，在品牌檔次和業態搭配上，以主題式購物模式對商場進行規劃，給每個樓層都做了主題定義，產品分類明晰。目前吸引了眾多知名品牌的入駐。
說到商業地產的定位，在福州不能不說到中洲島，從最初的中國第一步行旅游觀光購物島到CEPA零關稅購物一條街，到現在小商品城的定位，中洲島同樣成為業界廣泛關注的一個商業地產的焦點。對于個中原因，中洲島實業有限公司有關負責人表示，中洲島的總體定位并沒有多大的改變，局部調整是正常的。
招商坎
如果說，定位是商業地產要跨的第一道坎的話，那么，招商則將是商業地產要跨的第二道坎，而且如果這道坎跨不過去的話，那么前面的一道坎則要重新再跨。
福州中亭街例子很好地說明了這一問題。中亭街最初的定位非常高，不僅號稱東亞第一室內步行街，同時相當的國際化，既有韓國城、香港城，還有泰國商品一條街等，但由于招商招不起來，結果定位也不斷在調整。“像韓國城，當時我們也引進了韓國商人，但最后因招不到商，只好作罷。”對中亭街定位調整，中亭街管理中心有關負責人并不忌諱，他表示這是市場的使然，只有把定位與實際情況相結合，這種定位才具有可操作性。他說，經過兩三年的努力，中亭街現在的招商已接近完成，初步形成了服裝、家具、家用電器三大主導業類為主，針織內衣、珠寶首飾等其他業類為輔的中亭街商貿業態，其中服裝市場面積達10萬平方米，占整個中亭街商業面積的50%%左右，其次為家具業以及與其相配套的家私用品和床上用品，面積達4萬平方米，再次就是家電進駐，估計在2萬平方米以上。“中亭街現在是人氣有了，商家也有了，但仍然是處于一個磨合期。”這位負責人對中亭街目前取得的招商成績顯得很冷靜。在談到招商最大的感想，他坦言難度很大，“可以說，為了放水養魚培育市場，我們推出了很多的優惠措施，免、減等很多方法都用過，同時加大宣傳力度，配合廠家做活動，本來很多都是商家的事，但我們把它當作我們自己的事進行操作，目的是讓商家進來做大做強。”他說，“填滿不是目的，填實才是我們的目的，說到底只有讓商家掙錢，才是我們的愿望。”
然而，有市場人士認為，盡管目前招商形勢不錯，但如何整合和提高商家的含金量，這將再次對中亭街招商提出新的挑戰。
規劃坎
定位與招商是商家面臨的內部問題，而且是個案；可規劃則是福州商業地產面臨的共同問題。省經貿委有關專家直言，福州商業地產發展遭遇“瓶頸”中，缺乏統一規劃是一大因素。
對于目前福州市商業地產的發展現狀，這位專家指出，目前在福州的商業地產商對各類的商業地產開發有點“過熱”，甚至認為是已經到了“鶯歌燕舞”的狀態，實際上，相當多的投資商正在面臨著招商難的問題，而缺乏統一規劃是一大因素。
“對于核心商圈來說，商業地產的發展還好理解一些，而目前福州一些相當大型的商業廣場，定位為shoppingmall，由于其建設地都不是福州市的商業繁華地帶，是獨立單設的一個大面積的購物中心，今后會怎樣發展，目前尚難定論。”這位專家表示出了些許的擔憂。他說，實際上，在福州的一些商業地產，已經出現了一面熱一面冷的情況，沿街店面看起來都挺不錯，商業繁榮，人來人往，而背街一面卻出現截然不同的境況，店鋪出現大量的閑置，暫且不論其定位發展，能把店鋪招滿就不錯了。
他指出，目前福州一些開發的商業地產項目，雖然地處繁華地段，但受交通等因素的制約，很難按投資商原來的設想，帶來巨大的人流和商機，將在很大程度上制約商業地產的發展。此外，在一些地方，行政干預的力度過大，也對商業地產的發展產生不良影響。
他表示，各地商業網點發展的現狀已經引起有關部門關注。商務部幾次發出通知，要求各地對大型商業網點進行調查。調查的重點就在建筑面積、建設投資總額、資金來源、開業情況、經營情況、是否享受優惠政策、是否符合商業網點規劃等情況。因此，“規劃坎”能否邁過，對福州商業地產來說將是個考驗。
對于商業地產的規劃問題，福州市土地發展中心有關負責人表示，商業地產不僅要有規劃，同時還要讓商家提早介入。他說，現在福州的相當多的出讓地塊都規劃有商業用房部分，但這種規劃只是對面積指標上的安排，而對具體的用途就無法顧及了，這導致的后果是不少開發商拿了地，在對商業部分的規劃上傷透腦筋，出現規劃不當的情況大有人在；另一方面，從商家來說，由于不知道具體的一些建設信息，雖然對某一區域的布點很感興趣，但結果往往找了很多樓盤卻找不到自己合適的物業。如果，商家能與開發商聯合開發提前介入，從規劃到設計就量體裁衣，就是最佳的選擇，但目前大家的信息就是不對稱。這也成了政府方面較為頭痛的事。
對此，永輝超市有關負責人頗為認同，他告訴筆者，他們進入金山新區和鼓山新區是必然的事，但由于一直找不到合適的物業，布點的事也就一拖再拖。而當他們得知金山將拍賣一塊地做超市用地時就直接買地，自己建超市。“這樣可以根據自己的需要進行商場的布局，這也是永輝首次買地自己建超市。”他說。
“三管齊下”促發展
商業地產發展應引入聽證制度
對商業地產的發展，業內專家指出，今后福州建大型商業設施必須舉行聽證，傾聽社會各方面的意見，此舉將對福州大型商業設施的建設以及規范發展起到積極的影響。
據介紹，根據前不久國家商務部印發的《全國商品市場體系建設綱要》規定，地級以上城市要制定和完善商業網點規劃，規范商業設施建設、開業程序，大型商業設施建設應進行聽證，避免重復建設。同時，商務主管部門要結合城市商業網點規劃，對流通設施的總量、布局結構和市場需求進行全面調查，并建立商業資源信息系統，為加強商品市場建設的科學管理提供依據。
“訂單商業”將成時尚
至于今后榕城商業地產的發展，除了應啟動的聽證制度外，省經貿委有關專家指出，商業地產的發展與商業經銷商相結合是一個很好的嘗試，國內已經有人將其稱為“訂單商業”，盡管二者在信息方面尚存在難以很好銜接的問題，但福州已經出現了一個好的發展例子。省商業集團與北京東方家園集團合資，動工建設數萬平方米的省商業物流中心，既保證了商家的入駐，又解決了數年內該區域商業地產的發展問題。
他認為，要想實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展，地產商和商業經營者的資源整合非常重要，地產商借助商家的品牌效應，能有效地提高商業網點銷售，而零售巨頭、餐飲娛樂、家居建材等商家的加盟，則是目前商業地產的一大賣點。當然商業地產的前期市場調研和策劃也很必要。
加強規劃是關鍵
“減少政府行為對商業地產的影響，也是影響今后商業地產發展壯大的一個重要因素。”福建師大城市規劃專家鄭訓忠教授認為，政府部門應加強對商業設施建設的規范引導，避免重復建設。目前福州市城市商業網點規劃已經出臺，這對于商業地產及商業設施今后的布局和規范將起到積極的促進作用，“但關鍵還要看執行情況如何”。
