“并不是沒有好的地方，”參與了此次選址的北京東方國泰商業顧問總經理李沐天向記者介紹，其實有幾個地段很符合百安居方面的要求，但由于商用物業載體不適合店家的要求、整體管理模式跟不上時代需要等原因，不得不讓百安居忍痛割愛。據了解，因為受困于難以找到合適的商業物業作為自己的落足之處而遲遲無法進入北京的零售企業其實并不在少數。李沐天告訴記者，北京一著名中外合資百貨企業有意在石景山選址而始終未能如愿；一日本零售排名前三的世界著名百貨企業在兩年間也數次前往北京尋找物業，但一直未能“修成正果”。

　　在中國購物中心年會上記者了解到，最近幾年大部分世界零售百強企業都有意在中國開出他們的第一家店。中國購物中心產業資訊中心主任郭增利在接受記者采訪時指出，中國的商業氛圍良好，居民消費潛力巨大使這些零售巨頭紛紛來華成為可能，在這種情況下，有一個理想的落身之處，很大程度上就成了這種“可能”最終變成“現實”的關鍵。

　　多而不精商業開發身陷尷尬

　　大型零售企業在北京難以尋找理想的選址，這種現象似乎與北京目前的商業地產開發情況有著不小的出入。據一份資料統計，從2004年起，北京商業物業放量更是以每年超過100萬平方米的速度遞增，今明兩年更是達到高峰。在這種情況下，供需之間的不對稱顯然成了北京商業地產開發當前最大的困局也是最大的尷尬。

　　“一方面是大量的商業物業空置，一方面是大量零售企業選址需求不能滿足，零售企業與房地產開發商信息不對稱是形成北京商業物業市場開發現狀的主要因素。”東方家園集團副總裁汪傳虎分析認為，目前北京的商業開發往往并沒有特別突出地考慮到這塊地適合什么類型的商業業態、適合什么規模的商業門店、主力經營的拓展方向又是什么。換句話說，開發商總是還沒想好自己的物業給誰用就進入了開發，而有意進入的零售商又無法即時把自己的需求與開發商方面實現對接，于是造出來的物業便顯得有些“騎墻”——看上去誰都能用，但實際上誰又都用不舒服。

　　造成這種情況更深層次的原因在于“目前從事商業開發的顧問機構在專業性上還有很大欠缺”。北京王府井洋華堂商業有限公司副總經理邊雙全指出，現在從事商業開發的多是一直從事住宅開發的發展商和顧問機構，他們雖然能把住宅做得非常好，但在商業地產方面卻不了解這中間的運作規律，也并不具備充分的商家資源，不了解他們的拓展需求，于是很容易片面地追求“規模大”和“檔次高”。

　　對此，李沐天解釋到，大多數商業網點必須老老實實立足于自己實際所在的區域，立足于自己實際面臨的客戶群體，否則難免事倍功半。

　　政府出手60個商區規劃京城商業地圖

　　商業開發多而不精，難以滿足零售商家實際需要的情況顯然與政府大力發展商業地產的思路發生了偏離，因此，在這一領域的開發還非常不成熟之際，政府的規劃和引導便顯得不可或缺。據來自北京市商務局的消息，北京市政府即將規劃60個重點區域型商業中心。同時商務部將于2007年6月前頒布實施的商業網點規劃條例將對商業物業開發采取規劃前置、設計審批、重大項目論證等一系列措施進行規范，以此來引導商業物業發展真正有的放矢。參加中國購物中心年會的眾多業內人士在談到這一政策時普遍認為，對于商業不成熟的區域而言，政策層面的疏導尤為顯得不可或缺。

　　東方國泰最新的研究報告表明，在北京的門頭溝、石景山古城區域、魯谷區域、豐臺豐北路區域、海淀五棵松區域、西郊機場區域、上地區域、朝陽亦莊開發區區域、東北三環與四環區域、孫河區域等地存在大型商業物業需求機會。這些區域雖然并不適合全市甚至全國性定位的商業進駐，但如果發展符合當地居民實際消費情況的商用物業，潛力還是非常巨大的。這些區域很可能都將成為規劃后的北京商業地圖里新的亮點。

　　慎做前期商業開發不能操之過急

　　“進行商業物業的開發，必須要有‘高瞻遠矚’的態度?！边呺p全指出，一個比較完整和成熟的商業物業開發過程一般要分為下面幾個階段。首先要了解在某個區域有尚未被滿足的商業需求，了解哪里的商業競爭還不是很充足，以此確定自己開發的地塊；然后要選擇一家專業水平較高、又懂市場又懂商品的顧問公司，對這一區域進行詳細的市場調查，從而確定自己開發物業所要承載的主要業態和規模；第三階段是與大型商家聯系，充分了解他們對選址的實際需求，確定主力商家；在這之后，才可以開始進入物業的規劃建設階段，與此同時選擇合適的配合商業；接下來的一個重要環節是選擇或組建專業的商業物業運營團隊，為整個物業提供優質的管理和服務；等到項目開張運行兩三年，一切都成熟和穩定了，再考慮轉手，這樣才能獲得最大的經濟收益。而其實對于好的商業物業而言，一開始就急于售出往往并不劃算。　?。▉碓矗罕本┣嗄陥蟆「咄?/FONT>