2006年，"收購、重組"成為中國零售商業市場年度熱點，而大量資金進入商業地產市場，也使"金融+商業地產"的產品模式逐漸成熟，隨著國家對房地產市場宏觀調控力度逐漸加大，商業地產將進一步規范和完善?！　?006中國金融年度人物活動評選 

　　2006年市場回顧

　　一、投資持續增加，但增幅不斷回落

　　從2001年起，國內商業營業用房投資持續增加，估計2006年投資可實現2328億元，同比2005年增長16.4％，但投資增幅自2003年開始已不斷回落。

　　投資持續增加，說明今后商業物業供給將保持增長勢頭。

　　二、供給基本持平，空置相對穩定，價格持續上揚

　　由于投資的滯后性，2004年以前商業營業用房投資的大幅增長，使2006年供給繼續攀升。據國家統計局公布的數據，2006年1~5月份商業營業用房竣工面積為1186萬平米，同比2005年增長40％，增速明顯加快。據中國商業地產聯盟公布的數據，2005年全國商業營業用房竣工面積約為5290萬平方米，在此基礎上預計2006年將突破6000萬平方米，增幅在13.4％左右。

　　商業營業用房供給增加主要受需求旺盛的影響，因為國內經濟快速發展、居民生活水平不斷提高，消費者對零售業需求也不斷提高。從整體供給來看，有效供給不足，導致扎堆現象加重，空置略有增加，但相對來說尚屬穩定。

　　由于需求不斷擴大，優質物業成為零售商業爭奪的對象，外資零售商加快在華拓展步伐，外資基金則通過整體持有獲取長期回報，這都促使商業營業用房價格持續上揚。據國家發改委公布的數據，2006年12月份商業營業用房的價格達到4876元/平方米，比2005年同期增長5.8％，與2006年11月相比增長0.6％。

　　三、外資滲透"廣而深"國內商業市場的繁榮、外資進出門檻的規范及人民幣升值  都對外資進入起到了催化作用。商業地產開發需要充足的資金，而商業地產具有回報穩定等特點，也得到掌握大量游資的基金公司和投資商的高度關注。因此外資進入國內商業地產市場呈現"廣而深"的局面："廣"表現在外資不再局限在北京、上海等一線城市，開始逐漸拓展至二三線城市，如沈陽、成都等；"深"表現在外資的重心逐漸偏重于商業地產，并且涉及商業地產的開發階段。從外資的類型來看，包括外資開發商資金和外資基金機構資金。

　　在外資開發商中，港資占絕對多數，達到90％以上。短短幾年里，幾乎所有知名香港地產開發商都已進入內地，如恒隆、新鴻基、太古、九龍倉、新世界等，其項目遍布國內一線城市，同時也正向二三線城市進軍，其中最典型的是長實集團及和黃地產組成的"長和系"。

　　在外資基金方面，根據森拓普監測，2006年總投資與收購規模超過220億元人民幣  ，比2005年有較大幅度的增長。它們主要來自美國，也不乏一些亞洲國家的基金。

　　四、并購重組促成"金融+商業地產"模式

　　由于商業地產開發規模的有限性和滯后性，外資短時間內大量進入必然會加劇了市場的并購與重組，2006年成為國內商業地產市場"并購與重組"年。主要案例包括：華潤集團入股深國投51％的股份、平安信托入主深圳中信城市廣場、深圳京基收購銅鑼灣廣場深圳華發北店、美國保德信注資深圳怡景中心城10億元、太古地產聯手摩根士丹利開發北京朝陽區新三里屯項目、凱德置地入股河南建業集團及華潤與新鴻基共同開發杭州萬象城項目等。

　　大量外資進入、并購重組日漸頻繁，使國內商業地產市場逐漸進入"金融+商業地產"產品化階段，大多數地產開發商以制造"金融產品"的方式進行商業地產開發及運營，創造更高商業價值。"金融+商業地產"產品化是國內商業地產良性發展的必由之路。

　　五、宏觀政策規范完善市場

　　2006年1月，商務部頒布《〈外商投資商業領域管理辦法〉的補充規定》，主要內容是"對于同一香港、澳門服務提供者在內地累計開設店鋪超過30家的，允許香港、澳門服務提供者控股，出資比例不得超過51%"，這有利于吸引港澳資金進一步流入內地商業地產市場。7月，國務院六部委頒布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，則對外資炒作內地商業地產作出了一定限制。

　　2007年市場展望

　　一、《城市商業網點規劃》提高開發門檻商務部將于2007年出臺《城市商業網點規劃條例》，規定各城市需要編制《城市商業網點規劃》，并建立大型商業網點聽證制度。

　　二、零售商業快速擴張成主要推力2007年，臺灣新光三越百貨將在北京和重慶開設中高檔百貨店，西武百貨計劃在沈陽、北京、上海開設高檔百貨店，沃爾瑪、家樂福、樂購、易初蓮花都將新開大約20家門店；未來3年內，服裝業巨頭博洋計劃擁有10家以上內地大型百貨商場，而百佳也有意在上海增開10家超市，并啟動其華東戰略。

　　三、開發與管理模式走向成熟商業地產的開發經營模式有所調整，"訂單式"開發和以長期持有為主的"租售模式"增多。2006年各大城市新增的重點商業項目的基本銷售比率顯示，其中只有20%面積用于出售，而80％用于租賃。

　　四、人民幣升值加速外資并購與持有據海關總署公布數據，2006年全年人民幣兌美元匯率  升值3.35％。這直接影響以人民幣計價的資產價格上升，而國內多數商業物業均地處城市中心地段，有較高并購與持有價值，因此目前摩根士丹利、麥格理、荷蘭國際、美林集團等外資基金和SM集團、凱德置地、和黃地產等外資地產開發商,都已進入中國商業地產市場。預計人民幣仍然面臨較大升值壓力，外資并購與持有內地商業項目的勢頭仍將持續。

　　五、多重因素影響不同區域市場走勢環渤海區域持續變熱。北京地區主要受2008年奧運會的影響，商業地產需求和供給將得到不斷提高，天津受國家政策的扶持，國家級濱海新區開發逐步推進，商業環境逐漸趨熱。

　　長三角區域逐漸完善和成熟。如杭州原有的商業格局會受到沖擊，原先比較弱勢的副中心將走強，而南京大型高檔綜合型購物中心和中低檔批發零售市場成為主流，兩極分化嚴重，也將逐步進入調整期。

　　珠三角區域繼續領跑。深圳商業地產"長期持有"開發模式仍領先全國，大型購物中心開發繼續是未來發展重點；廣州市場商業趨向分散，將會逐漸形成多個區域中心，大型商業物業將逐漸得到發展。中西部區域快速發展。大量資金逐漸流向二三線城市，加速推動西部商業地產開發。重慶將逐漸向高檔次商業物業調整，眾多地產大腕進軍成都高檔商業地產及商業土地大規模放量，未來市場競爭會日趨激烈。
　?。ㄖ袊洜I報 中原集團森拓普研究中心）