“人均商業面積的國際慣例并不存在。”中國社會科學院財貿所研究員荊林波認為，稍微有點經濟學常識的人都知道，國際公認和國際慣例要言之有據，然而，這個所謂的“國際標準”在中國如此堂而皇之，大行其道，說來也是學術界不夠嚴謹，導致人云亦云，以訛傳訛，毒害了決策層和實業層，現在是我們認真探討，回歸真實的時候了。 
   
　　贊同荊林波觀點的還包括西安交通大學經濟與金融學院教授、商務系主任劉星原，他認為，能否界定清楚“城市人均商業面積”，至少要研究對其有直接影響的四項因素：
   
　　與消費者單位時間內購買商品的數量和次數有關。首先，商業面積在使用過程中的特點是：消費者和用戶在購買商品和服務時，只是在購買過程時間段內占用了商業面積。即在單位營業時間內（例如一天），同一平方米的商業面積會被多個不同顧客在一天內的不同時間段內共同占用過。其次，在正常的消費水平、以年為單位的時間段內，消費者購買商品的數量與購買次數成反比，每次購買的數量越大（小），一年內消費者購買次數就越少（多）。
   
　　與消費者的購買行為規律和分布有關。消費者在單位時間內（例如一年），由于購買的商品種類、檔次、價格和目的的不同而會選擇不同的購買地點和購買方式。這樣，消費者在單位時間內的商品購買總額，會分配在城市內不同商業區域的不同業態的不同營業面積中。另外，消費者由于居住地的分布等原因也會形成其購買活動范圍在城區和街區分布的疏密不均現象。
   
　　與消費者的需求結構與零售業態的供給結構有關。消費者的需求結構會由于收入水平、社會商品的供給種類、生活與消費觀念的發展變化而變化；同時，零售業態與銷售方式也會由于消費者需求結構、市場競爭、相關科技的應用等因素的發展變化而變化。
   
　　與城市的經濟發展及城市交易功能水平有關。城市的經濟發展及市場交易功能水平越高，以該城市為中心的經濟圈范圍就越大，各種交易活動在規模、方式、種類、頻率等方面的水平也就越高，便會大大提升城市商業總面積的需求量，以及單位商業面積的使用效率。反之，若城市的經濟發展及交易功能水平都比較低，自然對城市的商業總面積和單位商業面積的使用效率也會比較低。
   
　　劉星原表示，在現實的商業活動中，以上四項因素疊加在一起綜合形成了相當復雜的動態性影響因素體系，使我們根本無法計算出符合這些復雜運行規律與要求的“人均商業面積”來。因此，他得出結論：將“人均商業面積”指標作為城市商業網點規劃的依據是錯誤的。

　　可能存在誤導

　　“退一步說，在中國計算人均商業面積要十分謹慎，至少有兩點值得警覺。”荊林波表示，第一，人均是指的常住人口，還是包括流動人口在內的所有人口？第二，商業面積是如何統計出來的？眾所周知，現在的許多統計數據存在著嚴重殘缺，尤其是在商業設施方面的統計更是如此。統計存在嚴重滯后，往往無法真實反映實際的狀況。所以，當一些企業憑借公開的統計進行決策，希望對目標地區“一劍封喉”時，結果可能是血本無歸。
   
　　荊林波進一步表示，之所以說人均商業面積可能存在誤導，主要是因為平均狀況下掩蓋了不平均的分布狀況，具體而言，在同一城市的不同區域可能存在著不同的商業設施的分布結構，存在著不同的人口分布結構，因此，即使北京的人均商業設施是一樣的，但是，對于不同區域的消費者平均的商業服務設施的面積是不同的。
   
　　以北京為例，2004年底北京市4個城區常住人口為200.4萬人，占13.4%；4個近郊區為727.2萬人，占48.7%；10個遠郊區縣為565.1萬人，占37.9%。從人口密度看，全市常住人口密度為每平方公里888人，地區分布呈梯度變化，即城區人口密度最高，為23008人/平方公里；近郊區次之，為5669人/平方公里；遠郊區縣最低，每平方公里只有366人。城區的人口密度是近郊區的4倍、遠郊區縣的63倍；近郊區的人口密度是遠郊區縣的15倍。因此，各類數據顯示，北京的商業地產出現大面積閑置狀況，但是，北京回龍觀居住人口已近20萬人，回龍觀社區商業面積近12.5萬平方米，而商業面積占總建筑面積的2％，調查顯示，有近六成的回龍觀居民對該地的商業設施不滿意。
   
　　另外，荊林波認為，評價商業地產是否過剩的惟一標準不是人均商業面積，而是商業地產是否能夠持續經營和不斷升值。商業地產能否贏利取決于項目的前期考察與可行性分析，取決于項目的設計、賣場的概念與建設、后期物業管理、市政環境、消費水平等眾多因素。他舉例說，當東方廣場在王府井商業區建造之時，有的專家預言：賣場過剩，東方廣場建成之時就是其關門破產之日；如今，東方廣場中的東方新天地購物中心卻呈現出火爆的熱賣場面。

　　如何界定商業分布的合理性？

　　如此一來，在城市商業網點規劃中，既然不能使用“城市人均商業面積”指標，那么該選取什么作為科學的指標呢？
   
　　對此，劉星原表示，完全可以通過探討“城市商業面積”的若干理論方法來解決相關問題。他認為，判斷和界定城市商業面積分布的合理性可通過以下三種相互關聯的方法來解決：
   
　　同等條件下同類業態的平均銷售額水平（簡稱A）。同等條件是指：同類業態、大致相同的商業地理位置、基本相等的營業面積和合理的經營效益。該指標的具體含義是：以城市內同等條件下的若干個同類業態各自的年銷售額數據，求出同等條件下同類業態的年平均銷售總額水平和每平方米平均銷售額水平。
   
　　全城同類業態的現有營業面積總量（簡稱B）與某類業態的主營業務相關的某商品分類的全城全年消費總額（簡稱C）之間的對應關系。其中C的具體含義是：將消費需求按對應業態的主營商品分為“生活必需的各類食品”、“日用百貨”、“家用電器”、“裝飾材料”等大類，根據統計數據，求出全城當年這些分類商品各自的消費總額，以及年增加幅度。
   
　　B和C的對應關系指標的計算方法和含義是：首先，用A（同類業態合理經營效益水平下單位平方米年銷售額），乘以B（全城同類業態現有營業面積總量），得出“城市全部某類業態現存營業總面積在合理盈利狀態下已達到的理論年銷售總額”數據（簡稱D）。其次，再用D與C的數據進行動態比較（要考慮消費額的增長率）。如城市現有超市和菜市場的營業總面積已達到的理論年銷售總額，與“生活必需的各類食品”的全城實際年消費總額相比等等，得出全城經營同類業態的營業供給總面積與需求總量之間的大致對應關系。
   
　　劉星原認為，該指標的意義是，通過該對應關系的數據研究，可大致掌握全城某類業態總營業面積供給的余缺狀態。
   
　　城市各區域性商區內（商業街區、商住或者家屬院集中區等）各類業態各自的營業面積與同區域內實際需求量之間的對應關系。先使用A乘以該商區內某類業態的現有營業面積總量，得出該商區內某業態對某類商品的現實供給能力D′；再通過調查，得出單位時間（年）該商區內消費者對該類業態的主營商品的消費總額C′和年增長水平。通過D′與C′的對比，便可得出該商區內某類業態與實際市場需求之間的大致平衡關系。
   
　　劉星原認為，以上方法不僅對城市商業網點規劃有一定的理論指導意義，而且對于連鎖經營企業在同城內連鎖分店的布局也有十分現實的理論指導意義。
　　（中國商報   胡斌）